Grèce : une nouvelle catégorie de golden visa liée à la location longue durée

La Grèce a publié le 17 août 2026 au Journal officiel sa Stratégie nationale pour la politique du logement 2026-2035. Parmi ses 50 mesures figure une catégorie inédite de golden visa : l'investisseur pourra acquérir plusieurs logements au lieu d'un seul, à condition de les mettre en location longue durée. Le texte fixe le principe et le calendrier, mais pas encore le montant minimal ni le nombre de biens. En attendant la loi d'application, les seuils actuels de 400 000 € et 800 000 € restent la règle.

Ce que prévoit la stratégie publiée le 17 août 2026

Le document a été soumis à consultation publique du 18 juin au 3 juillet 2026, approuvé le 23 juillet par le comité gouvernemental de la politique du logement, puis publié au Journal officiel (ΦΕΚ B' 5200) le 17 août. Le ministère de la Cohésion sociale et de la Famille en a mis le texte intégral en ligne deux jours plus tard.

Le chapitre consacré au golden visa (objectif 3, « régulation de la location courte durée et du golden visa ») distingue les mesures déjà en vigueur des mesures nouvelles. Une seule est nouvelle : la mesure 7, baptisée « catégorie spécialisée de golden visa ». Le texte la décrit ainsi : possibilité d'acquérir un portefeuille de plusieurs biens plutôt qu'un bien unique, à la condition que ces biens soient mis exclusivement en location longue durée dans un délai déterminé. La location de courte durée est explicitement exclue, et un mécanisme de suivi de l'usage réel des logements devra être mis en place.

La stratégie place cette réforme dans sa première phase de mise en oeuvre, celle des mesures à activer avant 2027. Elle en confie l'exécution au ministère de l'Économie nationale et des Finances et au ministère des Migrations et de l'Asile. Aucune dépense publique n'est prévue : le document parle d'une mesure « de nature réformatrice ».

Ce qui n'est pas encore décidé

La stratégie est un cadre, pas une loi. Le texte intégral précise lui-même que l'application de la mesure 7 exigera « un cadre d'éligibilité clair ». Restent donc à définir par un texte ultérieur :

• le montant total minimal de l'investissement et la valeur minimale par bien ;

• le nombre de logements admis dans le portefeuille ;

• les zones géographiques concernées, et si les seuils y seront différenciés comme aujourd'hui ;

• la durée minimale des baux et le délai pour mettre les biens en location ;

• les contrôles et les sanctions en cas de bien laissé vide ou loué à la nuitée.

Tant que ces paramètres ne sont pas publiés, aucune demande ne peut être déposée sur cette base. Un investisseur qui achète aujourd'hui plusieurs petits appartements en comptant sur la future catégorie prend le risque que les critères finaux ne correspondent pas à son montage.

Le régime en vigueur pendant la transition

Le golden visa grec est un permis de séjour permanent d'investisseur, valable cinq ans et renouvelable, ouvert aux ressortissants de pays hors Union européenne. La stratégie rappelle les trois mesures qui l'encadrent depuis la loi 5100/2024 et qui restent applicables :

ZoneInvestissement minimalRégion de l'Attique, unité régionale de Thessalonique, Mykonos, Santorin et toutes les îles de plus de 3 100 habitants800 000 €Reste du pays400 000 €Bien changé d'usage (locaux professionnels convertis en logement) ou bâtiment classé à restaurer, dans tout le pays250 000 €

Aux deux premiers niveaux, l'investissement doit porter sur un seul bien d'au moins 120 m². La stratégie explique le but de cette règle : empêcher l'achat cumulé de plusieurs petits logements pour atteindre le seuil, ce qui retirait du marché les surfaces recherchées par les ménages. C'est précisément cette logique que la future catégorie inverse, en autorisant le portefeuille mais en imposant la location à l'année.

Les biens acquis pour un golden visa ne peuvent pas être proposés en location courte durée, quelle que soit la plateforme. L'interdiction vaut pour la première demande comme pour le renouvellement.

Le palier de 250 000 € a ses propres conditions. Pour un changement d'usage, la fiche officielle du registre national des procédures administratives, mise à jour le 3 août 2026, exige que la conversion en habitation ait été réalisée après le 5 avril 2024, que le prix soit intégralement réglé par virement bancaire ou par carte auprès d'un établissement en Grèce, et qu'un contrat d'assurance soit souscrit auprès d'un assureur privé. Les frais de dossier s'élèvent à 2 000 €, plus 16 € pour l'impression de la carte. Pour un bâtiment classé, le bien doit être destiné à une restauration ou à une reconstruction.

Qui dépose des demandes en 2026

Les statistiques du ministère des Migrations et de l'Asile arrêtées à fin juillet 2026 donnent la mesure du programme. Sur les sept premiers mois de l'année, 3 086 premières demandes ont été déposées ; 856 ont déjà donné lieu à une carte, 2 225 sont en cours d'examen. Le stock total de demandes en attente atteint 7 850 pour les investisseurs eux-mêmes et 21 423 pour les membres de leur famille.

Les 26 310 permis initiaux en cours de validité se répartissent entre un large éventail de nationalités. Les ressortissants chinois en détiennent 47,5 %, suivis des Turcs (18,9 %), des Libanais (4,5 %), des Iraniens (3,8 %), des Britanniques et des Israéliens (3,2 % chacun), puis des Égyptiens (2,5 %) et des Américains (2,4 %). L'Arménie et la Serbie complètent le top 10, selon l'annexe statistique de juillet 2026 du ministère.

La stratégie elle-même relève que le relèvement des seuils a produit son effet : sur neuf mois comparés entre 2024 et 2025, les demandes ont reculé de 6,8 % et les approbations de 33,2 %. C'est ce ralentissement, combiné à la pénurie de logements à louer dans les grandes villes, qui motive la création d'une catégorie orientée vers la location longue durée plutôt qu'une nouvelle hausse des montants.

Ce que cela change selon votre projet

Pour un investisseur qui vise un seul bien de plus de 120 m², rien ne bouge : les seuils de 400 000 € ou 800 000 € selon la zone s'appliquent, et la demande se dépose dans les conditions actuelles. Le fonctionnement général du golden visa reste celui que nous décrivions dans notre présentation du dispositif.

Pour un investisseur qui préfère répartir son capital sur plusieurs logements, la voie s'ouvre mais n'est pas encore praticable. Les paramètres seront fixés par la législation d'application, que la stratégie situe avant 2027. Jusqu'à leur publication, un achat groupé de petits appartements ne donne droit à aucun permis, et l'obligation de location à l'année, avec suivi de l'usage, fait d'emblée partie du dispositif.

Pour un titulaire actuel, l'interdiction de location courte durée demeure la condition de renouvellement. La stratégie prévoit aussi, parmi ses mesures nouvelles, d'étendre les restrictions sur la location courte durée à de nouvelles zones sous tension, sans les nommer à ce stade.

À titre de comparaison, la Hongrie a retenu une autre voie en 2024, avec un investissement minimal de 250 000 € dans des fonds immobiliers agréés plutôt que dans un bien en direct, comme nous l'expliquions à l'époque. La Grèce, elle, conserve l'achat immobilier comme voie principale et cherche désormais à en diriger les flux vers les logements loués à l'année.